Informacje lokalne

Reklama ogólnosieciowa

Poradnik -> Mieszkanie -> Kupno domu - "chain free"

Kupno domu - "chain free"

2008-11-06 23:54:07

Przechodząc obok agencji nieruchomości i przyglądając się widniejącym w oknach ofertom, na pewno niejednokrotnie spotkamy się z dopiskiem„chain free". Jest to pewnego rodzaju zachęta dla potencjalnego nabywcy sugerująca, że transakcja kupna domu powinna przebiegać bez dodatkowych opóźnień spowodowanych przez osoby trzecie. Oczywiście jest to wyłącznie teoretyczne założenie, gdyż wszystko będzie zależało od stanu nieruchomości i żaden agent ani prawnik nie będzie w stanie zagwarantować konkretnej daty wymiany kontraktu ani przeprowadzki, dopóki nie zapozna się z odpowiednią dokumentacją. Szanse jednak na to, że określona transakcja będzie przebiegała sprawniej są dużo większe, jeśli mamy do czynienia z ofertą „chain free". Czymże wiec jest ów łańcuch, którego warto, aczkolwiek trudno, uniknąć?

Odwiecznym pragnieniem ludzkości jest dążenie do posiadania coraz to większych majątków, zajmowania coraz to wyższych stanowisk zawodowych czy podróżowania w coraz to dalsze zakątki świata. Któż z nas nie zaczynał od najtańszych zakupów w supermarketach zadawalając się ich marną jakością, aby z czasem decydować się lepsze, choć droższe produkty. Takie same prawa rządzą światem nieruchomości. Naszym pierwszym nabytkiem będzie zazwyczaj małe mieszkanie, najczęściej leasehold. Z czasem zapewne zdecydujemy się zamienić je na nieco większy metraż, a zatem i komfort, tym razem być może już jako share of freehold. W przyszłości będziemy myśleć o własnym domu z ogrodem, gdzie nie będziemy zależni od żadnego landlorda i staniemy się pełnoprawnymi właścicielami. Oczywiście za każdym razem decydując się na zamianę dotychczasowego locum na nowe, jesteśmy świadomi, ze obie te transakcje są ściśle ze sobą powiązane i muszą się odbyć w tym samym dniu. Jest to istotne szczególnie ze względu na przeprowadzkę, gdyż najbardziej optymalnym rozwiązaniem będzie bezpośrednie przewiezienie dobytku wprost do nowego domu, bez konieczności korzystania z tzw. storage, w których możemy przechować nasze meble i pozostałe rzeczy przez określony czas.

Reklama ogólnosieciowa

Wyobraźmy sobie kilka osób sprzedających i kupujących zarazem. Każda z nich zależna będzie od drugiej, a pierwsza transakcja nie może być przeprowadzona, jeśli ostatnia nie dojdzie do skutku. Depozyt wpłacony przez pierwszego kupującego może być wykorzystany przez prawników kolejnych kupujących aż do ostatniego w linii. Kontakty dotyczące wszystkich transakcji muszą być wymienione w tym samym dniu. Może to oznaczać, że będziemy musieli czekać nawet tygodniami, aż wszyscy kupujący i sprzedający będą gotowi związać się umową. Jeszcze trudniej udaje się osiągnąć porozumienie w sprawie completion date. Oczywiste jest, że każdy z uczestników łańcucha będzie musiał zgodzić się na określoną datę i godzinę przeprowadzki, taką samą dla wszystkich. Mając na uwadze odmienne tryby życia poszczególnych osób, ich zróżnicowane plany, wyjazdy operacje czy inne wydarzenia, niekiedy ustalenie konkretnej daty przeprowadzki graniczy niemalże z cudem. Pojawiają się groźby wystąpienia z łańcucha, jeśli np. pozostali nie zgodzą się na stawiane przez danego uczestnika warunki dotyczące określonej daty. Wszystkim osobom zaangażowanym w łańcuch zależy na tym, aby nikt z niego nie odstąpił, gdyż decyzja taka oznacza przerwanie jednej transakcji ze skutkiem dla pozostałych. Jeśli osoba sprzedająca nam dom wycofa się z kupna nowej nieruchomości dla siebie, automatycznie nasz zakup zostanie wstrzymany, a co za tym idzie i nasza sprzedaż. Wszystkie transakcje w dół łańcucha tzn. zależne od naszego kupującego zostaną zatrzymane. Również ucierpią na tym osoby pozostające „powyżej "naszego sprzedającego kontrahenta, gdyż skoro on nie kupi nowego domu, ktoś inny go nie sprzeda, a wiec wszystkie ogniwa łańcucha zostaną wstrzymane.

Może się również zdarzyć, że odstąpienie od transakcji nie jest spowodowane niemożnością ustalenia daty przeprowadzki, ale niezadowoleniem ze stanu prawnego czy fizycznego nieruchomości, np. po zbadaniu dokumentów czy otrzymaniu raportu od specjalisty'. W takiej sytuacji powinniśmy liczyć się z dużym opóźnieniem, gdyż osoba, która wycofała się np. z określonego zakupu będzie musiała znaleźć nowy obiekt zainteresowania, zebrać wszystkie dokumenty i przeprowadzić niezbędne badania. Może to potrwać kilka tygodni bądź nawet miesięcy. Dobrą wiadomością dla wszystkich, którzy już są ogniwami łańcucha lub wkrótce nimi będą jest fakt, że zazwyczaj transakcje takie przebiegają sprawnie i bezboleśnie. Może się wprawdzie zdarzyć niewielkie opóźnienie wynikające z różnorakich przyczyn, ale w większości przypadków prędzej czy później udaje się osiągnąć porozumienie. Warto jednak mieć świadomość zagrożeń i potencjalnych niebezpieczeństw czyhających za niewiele mówiącym pojęciem „łańcucha", bądź tez możliwych udogodnień związanych z oferta „chain free". Będąc ogniwem łańcucha sprzedajemy nasz dotychczasowy dom i jednocześnie kupujemy nowy. Czego zatem możemy spodziewać się jako potencjalni sprzedawcy nieruchomości?

Na pewno niejednych ucieszy fakt, że cały proces sprzedaży jest nieporównywalnie mniej stresujący niż kupno i nie wiąże się z podejmowaniem tak wielu i tak istotnych decyzji (oczywiście zakładając, że tą najważniejszą o sprzedaży domu i jego cenie mamy już za sobą). Na początku otrzymamy od naszego prawnika kilka formularzy, które będziemy musieli wypełnić. Wszystkie udzielone informacje powinny być szczere i wyczerpujące, gdyż zatajenie jakiegoś faktu może mieć dla nas przykre konsekwencje w przyszłości. Pytania będą szczególnie dotyczyły samej nieruchomości, kwestii utrzymywania ogrodzenia, konfliktów z sąsiadami, przeprowadzanych prac i pozwoleń na nie, gwarancji dotyczących np. instalacji elektrycznych czy centralnego ogrzewania. Jeśli jesteśmy posiadaczami mieszkania typu leasehold zostaniemy poproszeni o szczegóły dotyczące np. service charge, ubezpieczenia, landlora czy firmy zarządzającej nieruchomością. Oprócz tego będziemy musieli wypełnić formularz Fixtures & Fittings wskazując elementy wyposażenia, które pozostawimy lub zabierzemy w dniu przeprowadzki. Dotyczy to najczęściej żyrandoli, alarmów, dywanów, zasłon itp. Dokument ten będzie stanowił nieodłączną część kontraktu i będzie jednakowo wiążący. Jeśli zdecydujemy się cokolwiek zmienić we wcześniej wypełnionym formularzu, możemy to zrobić wyłącznie przed dniem wymiany kontraktów i należy o tym natychmiast poinformować prawnika.

Kiedy wszystkie druki zostaną wypełnione i nasz przedstawiciel otrzyma wydruk z HM Land Rejestry potwierdzający naszą własność nieruchomości, następuje proces przygotowania kontraktu, który wraz z całą dokumentacją zostaje wysłany do prawnika kupującego. Jeżeli posiadamy mieszkanie typu leasehold, nasz landlord będzie musiał odpowiedzieć na pytania dotyczące wysokości opłat, ewentualnych zaległości czy planowanych prac (jest to standardowy zestaw pytań stosowany wobec wszystkich landlordów). Warto zwrócić uwagę, że za przygotowanie odpowiedzi będziemy musieli zapłacić landlordowi określoną przez niego cenę, która może wahać się od kilkudziesięciu do nawet 200 funtów lub więcej. Jeżeli posiadamy mortgage, nasz prawnik zawiadomi bank o zamiarze sprzedaży nieruchomości i poprosi o tzw. redemption statement, czyli dokładną kwotę wymaganą do spłacenia całego długu wyliczoną na konkretny dzień transakcji. Czasami, choć nie jest to regułą, prawnik kupującego poprosi nas o kilka dodatkowych wyjaśnień dotyczących np. kwestii nieporuszanych w formularzach lub przeciwnie, będzie pytał o szczegóły dotyczące niektórych udzielonych przez nas odpowiedzi. Kiedy nabywca będzie usatysfakcjonowany stanem nieruchomością my nadal pewni, że chcemy ją sprzedać i współgra to z potencjalnym kupnem przez nas nowego domu, następuje wymiana kontraktów.

Nasz prawnik skontaktuje się z agentem nieruchomości, z którego usług korzystaliśmy i poinformuje nas o wysokości jego honorarium. Regułą jest, że za usługi agencji płaci sprzedający nieruchomości. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż opłaty pobierane przez agencje zazwyczaj wyrażone są procentowo w stosunku do ceny domu. Musimy być przygotowani na kwoty wahające się od tysiąca funtów do nawet dziesięciu tysięcy lub więcej przy zakupie bardzo drogich nieruchomości.

Z pieniędzy, które wpłyną od kupującego na konto naszego prawnika w dniu transakcji, w pierwszej kolejności zostanie spłacona mortgage. Pozostała kwota zostanie pomniejszona o prowizję należną agentom, honorarium firmy prawniczej i inne wydatki takie jak uzyskanie wypisu z rejestru nieruchomości czy opłata dla landlorda. Jeśli nie jest to transakcja powiązana z kupnem nowego domu, środki finansowe będą przesłane na wskazane przez nas konto. W przypadku podwójnej transakcji, pieniądze uzyskane ze sprzedaży, po odliczeniu powyższych kosztów, zostaną przekazane prawnikowi obecnego właściciela domu i razem z nową mortgage stanowić będą zapłatę za ustaloną cenę nieruchomości. W każdym przypadku otrzymamy tzw. completion statement czyli ogólne rozliczenie finansowe z uwzględnieniem wszystkich wydatków i przychodów związanych z przeprowadzoną transakcją. Warto przyjrzeć się bliżej takiemu zestawieniu i nie zrażać się zawiłością terminów czy nagromadzeniem cyfr. A odrobina powtórki z lekcji matematyki przyda się każdemu.

ANNA BANASZAK

Artykuł pochodzi z:
Cooltura

Oceń artykuł
(głosów: 4, średnia ocena: 4)
Uwaga: Właściciele serwisu nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za sposób w jaki są używane artykuły, bądź podejmowane decyzje na ich podstawie.

Jeżeli lubisz ten artykuł to pomóż nam go rozpowszechnić:

  • Umieść na NK
  • Wykop to
  • Umieść na Flakerze
  • Umieść na GG
Komentarze (0)

Artykuł nie ma jeszcze żadnych komentarzy. Bądź pierwszy!

Dodaj komentarz

Przepisz kod*

Nazwa użytkownika:*

Treść komentarza:*

angry Mr. Green not happy Wink Rolling Eyes Crying or Very sad Embarassed Razz Laughing n n n n n n n n

Reklama ogólnosieciowa